Эксклюзив Адаптация, "золотые времена" и падение. Как изменился рынок недвижимости Украины с 1991 года
Трансформация рынка недвижимости за годы независимости Украины
Коллаж: Дарья Давиденко/Новини Pro
Эксперт в эксклюзивном комментарии сайту Новини Pro рассказала, какие трансформации пережил рынок недвижимости за 33 года независимости Украины
С 1991 года рынок недвижимости Украины прошел через значительные испытания. После обретения независимости строительная отрасль начала приспосабливаться к новым условиям. Эти изменения оказали большое влияние на возведение новых жилых и коммерческих зданий.
Редакция сайта Новини Pro пообщалась с обозревателем рынка недвижимости Викторией Берещак и узнала, что происходило за годы независимости Украины в этой области.
Первые годы независимости: адаптация к новым правилам
В начале 90-х годов рынок недвижимости Украины только начинал формироваться и адаптироваться к новым правилам игры. По словам эксперта, именно тогда начали появляться первые крупные игроки.
Читай также
Обычно застраивали исторический центр или центральные районы Киева, используя всю доступную землю.
Земельные участки либо выкупали для будущих проектов, которые начали реализовывать в начале 2000-х, либо сразу использовали для воплощения идей девелоперов.
В этот период характерными были среднеэтажные здания в пределах 12-16 этажей.
Эпоха расцвета и кризиса: начало 2000-х
2000-е ознаменовались самыми интересным событиям, которые продолжались до 2008 года. По словам Берещак, этот период не зря называют "золотым временем" для рынка недвижимости.
В этот период рынок пережил первый кризис ипотеки и мировой финансовой системы, что привело к падению цен, – рассказала эксперт.
В 2000-х на рынке появились новые крупные девелоперские компании, которые тогда были очень популярны, хотя впоследствии многие потеряли свою популярность или прекратили свое существование, став частью других компаний.
В то время активно развивалась средне- и высотная застройка, с домами на 20-21 этаж. Это был период точечных проектов, обычно по 1-3 дома без больших комплексов.
Основной акцент делали на квартирах, а не на придомовой территории.
Планирование было классическим, без экономических решений для оптимизации пространства:
- комната;
- кухня;
- санузел;
- коридор.
Как отметила эксперт, балконы пользовались большей популярностью, чем лоджии, а террасы появлялись только в бизнес- и премиум сегментах.
После этого наступил кризис, обрушивший рынок. Тогда средние цены за квадратный метр достигали 1 600 долларов.
Это стало новой важной вехой в истории рынка недвижимости, – добавила Берещак.
Возобновление после кризиса: 2014-2017 годы
После революции Достоинства и временной оккупации Крыма и части Донбасса рынок недвижимости начал восстанавливаться. Это связано с тем, что внутренние переселенцы, в поисках новых возможностей, активно инвестировали в жилье, особенно в пригородах Киева, где строилось доступное жилье.
Тогда активно развивались такие районы, как Ирпень, Буча, Софиевская Борщаговка и Вишневое.
Этот период, с 2014 по 2017 годы, стал вторым "золотым временем" для рынка недвижимости.
Поэтому пригород развивался быстрее, чем сама столица, что отражалось в темпах ввода новых объектов в эксплуатацию.
Именно в это время, как отметила эксперт, появился тренд на жилье экономкласса и нижней планки комфорт-класса, а также небольшую этажную застройку и городские комплексы.
Кроме того, в 2016 году начался тренд на смарт квартиры – компактные помещения площадью от 20 до 40 квадратных метров. Такая недвижимость была популярна среди переселенцев до 2019 года.
Современный подход к строительству: 2019-2021 годы
Эра комплексных проектов, которую мы знаем сегодня, когда создаются не просто квадратные метры, а настоящая среда для жизни, началась примерно в 2019 году и активно развивалась до 2021 года.
Это был очень успешный период для рынка недвижимости перед началом большой войны.
По словам эксперта, этот период был успешен для первичного рынка недвижимости по нескольким причинам:
- Во-первых, инвестиционный спрос вырос до 45% от общего спроса.
- Во-вторых, появились новые форматы, такие как "город в городе" и эко-проекты с большими рекреационными зонами – пляжами, парками или лесопарковыми территориями.
- В третьих, активно развивалась новая линейка квартирных решений, включая евро форматы, открытые планировки, пентхаусы и другие инновационные варианты.
С 2019 по 2021 год рынок недвижимости динамично развивался, но с началом полномасштабного вторжения ситуация изменилась.
Влияние войны: новые вызовы для рынка недвижимости
Полномасштабное вторжение России в Украину в 2022 году принесло новые вызовы. Сначала рынок недвижимости полностью остановился, однако впоследствии начал постепенно восстанавливаться. Но после этого начался энергетический террор, опять ограничивший платежеспособный спрос.
Хотя частично рынок смог восстановиться после энергетических ударов, уровень восстановления еще далеко от идеального, – сказала Берещак.
При этом после повторных атак на критическую инфраструктуру весной 2024 года интерес к инвестициям в недвижимость снова снизился.
Эксперт рассказала, что темпы ввода новых объектов в эксплуатацию остаются низкими, уменьшая ежегодно на 35-37%. Это гораздо меньше, чем нужно для восстановления рынка.
Кроме того, более 10 миллионов квадратных метров жилой недвижимости были повреждены или уничтожены оккупантом.
Рынок недвижимости находится в очень сложном состоянии, и только время покажет, что будет дальше.
За годы независимости рынок недвижимости Украины действительно пережил многочисленные вызовы. Но, несмотря на все сложности, наступали так называемые "золотые времена".
Поэтому дальнейшие перспективы рынка будут зависеть от экономической и политической ситуации в стране, а также интереса инвесторов и возможности адаптироваться к изменениям.
Ранее мы сообщали, что ждет владельцев квартир в Украине и стоит ли спешить с продажей жилья. Также Новини Pro писали, какая недвижимость будет популярна в Украине спустя 10 лет.