Ексклюзив Адаптація, "золоті часи" та падіння. Як змінився ринок нерухомості України з 1991 року
Трансформація ринку нерухомості за роки незалежності України
Колаж: Дар'я Давиденко/Новини Pro
Експертка в ексклюзивному коментарі сайту Новини Pro розповіла, які трансформації пережив ринок нерухомості за 33 роки незалежності України
З 1991 року ринок нерухомості України пройшов крізь значні випробування. Після здобуття незалежності будівельна галузь почала пристосовуватися до нових умов. Ці зміни значно вплинули на зведення нових житлових і комерційних будівель.
Редакція сайту Новини Pro поспілкувалася з оглядачкою ринку нерухомості Вікторією Берещак та дізналася, що відбувалося протягом усіх років незалежності України у цій галузі.
Перші роки незалежності: адаптація до нових правил
На початку 90-х років ринок нерухомості України лише починав формуватися та адаптовуватися до нових правил гри. За словами експертки, саме тоді почали з'являтися перші великі гравці.
Читай також
Зазвичай забудовували історичний центр або центральні райони Києва, використовуючи всю доступну землю.
Земельні ділянки або викуповували для майбутніх проєктів, які почали реалізовувати на початку 2000-х, або ж одразу використовували для втілення ідей девелоперів.
У цей період характерними були середньоповерхові будівлі в межах 12-16 поверхів.
Епоха розквіту та кризи: початок 2000-х
2000-ті ознаменувалися найцікавішими подіями, які тривали до 2008 року. За словами Берещак, цей період недарма називають "золотим часом" для ринку нерухомості.
У цей період ринок пережив першу кризу іпотеки та світової фінансової системи, що призвело до падіння цін, – розповіла експертка.
У 2000-х на ринку з'явилися нові великі девелоперські компанії, які тоді були дуже популярні, хоча згодом багато з них втратили свою популярність або припинили своє існування, ставши частиною інших компаній.
У той час активно розвивалася середньо- і висотна забудова, з будинками на 20-21 поверх. Це був період точкових проєктів, зазвичай по 1-3 будинки, без великих комплексів.
Основний акцент робили на квартирах, а не на прибудинковій території.
Планування були класичними, без економічних рішень для оптимізації простору:
- кімната;
- кухня;
- санвузол;
- коридор.
Як зазначила експертка, балкони мали більшу популярність, ніж лоджії, а тераси з'являлися тільки в бізнес- та преміумсегментах.
Після цього настала криза, яка обвалила ринок. Тоді середні ціни за квадратний метр досягали 1 600 доларів.
Це стало новою важливою віхою в історії ринку нерухомості, – додала Берещак.
Відновлення після кризи: 2014-2017 роки
Після Революції Гідності та тимчасової окупації Криму та частини Донбасу ринок нерухомості почав відновлюватися. Це пов'язано з тим, що внутрішні переселенці, шукаючи нові можливості, активно інвестували у житло, особливо в передмістях Києва, де будувалося доступне житло.
Тоді активно розбудовувалися такі райони, як Ірпінь, Буча, Софіївська Борщагівка та Вишневе.
Цей період, з 2014 по 2017 роки, став другим "золотим часом" для ринку нерухомості.
Тому передмістя розвивалося швидше, ніж сама столиця, що відображалося у темпах введення нових об'єктів в експлуатацію.
Саме у цей час, як зазначила експертка, з'явився тренд на житло економкласу та нижньої планки комфорт-класу, а також на невелику поверхову забудову та міські комплекси.
Крім того, у 2016 році почався тренд на смартквартири – компактні приміщення площею від 20 до 40 квадратних метрів. Така нерухомість була популярна серед переселенців до 2019 року.
Сучасний підхід до будівництва: 2019-2021 роки
Ера комплексних проєктів, яку ми знаємо сьогодні, коли створюється не просто квадратні метри, а справжнє середовище для життя, розпочалася приблизно у 2019 році та активно розвивалася до 2021 року.
Це був дуже успішний період для ринку нерухомості перед початком великої війни.
За словами експертки, цей період був успішним для первинного ринку нерухомості з кількох причин:
- По-перше, інвестиційний попит зріс до 45% від загального попиту.
- По-друге, з'явилися нові формати, такі як "місто в місті" та екопроєкти з великими рекреаційними зонами – пляжами, парками чи лісопарковими територіями.
- По-третє, активно розвивалася нова лінійка квартирних рішень, включаючи євроформати, відкриті планування, пентхауси та інші інноваційні варіанти.
З 2019 по 2021 рік ринок нерухомості динамічно розвивався, але з початком повномасштабного вторгнення ситуація змінилася.
Вплив війни: нові виклики для ринку нерухомості
Повномасштабне вторгнення Росії в Україну у 2022 році принесло нові виклики. Спочатку ринок нерухомості повністю зупинився, однак згодом почав поступово відновлюватися. Але після цього почався енергетичний терор, що знову обмежив платоспроможний попит.
Хоча частково ринок зміг відновитися після енергетичних ударів, рівень відновлення ще далеко від ідеального, – сказала Берещак.
При цьому після повторних атак на критичну інфраструктуру весною 2024 року, інтерес до інвестицій у нерухомість знову знизився.
Експертка розповіла, що темпи введення нових об'єктів в експлуатацію залишаються низькими, зменшуючи щороку на 35-37%. Це значно менше, ніж потрібно для відновлення ринку.
Крім того, понад 10 мільйонів квадратних метрів житлової нерухомості були пошкоджені або знищені окупантом.
Ринок нерухомості перебуває в дуже складному стані, і тільки час покаже, що буде далі.
Тож, за роки незалежності ринок нерухомості Україні дійсно пережив численні виклики. Та попри усі труднощі наставали так звані "золоті часи".
Тому подальші перспективи ринку залежатимуть від економічної та політичної ситуації в країні, а також інтересу інвесторів і спроможності адаптуватися до змін.
Раніше ми повідомляли, що чекає на власників квартир в Україні та чи варто спішити з продажем житла. Також Новини Pro писали, яка нерухомість буде популярна в Україні через 10 років.